Покупка недвижимости в Австрии

Покупка недвижимости в Австрии включает в себя несколько этапов. Поскольку это не повседневная и довольно сложная сделка, очень важно обратить внимание на несколько моментов.

Процесс покупки недвижимости

1. Назначение встречи для просмотра недвижимости

Если Вы нашли в интернете (или другим способом) объект недвижимости, который Вам понравился с первого взгляда, договоритесь с агентом по недвижимости или владельцем о встрече для просмотра. Если вы окончательно решили купить недвижимость, после встречи сообщите агенту по недвижимости или владельцу, что Вы намерены ее приобрести. Возможно, Вам удастся получить временную бронь. Только не ждите слишком долго с сообщением о своем намерении купить эту недвижимость, так как потенциальных покупателей может быть несколько, а особенно привлекательные объекты могут быть быстро раскуплены.

2. Предложение о покупке

Затем Вы делаете предложение о покупке недвижимости, которое представляет собой обязательный для исполнения документ от Вас как от покупателя, который действует в течение определенного периода (обычно 14 дней). После того, как Вы сообщили о своей заинтересованности в покупке, агенты по недвижимости обычно автоматически высылают Вам чистый бланк предложения, который Вы должны просто заполнить и вернуть. Вы также можете указать в предложении отличную от объявленной цену покупки, которую Вы готовы заплатить. Если продавец согласится на Ваше предложение, Вы получите согласие на предложение от агента по недвижимости или от самого продавца. При необходимости продавец получит предложение о покупке от нескольких заинтересованных лиц и выберет то, которое его больше всего устраивает.

ВАЖНО: Если продавец принимает Ваше предложение, Вы уже юридически обязуетесь даже до подписания договора купли-продажи, купить эту недвижимость! Поэтому, прежде чем отправлять предложение, тщательно подумайте, действительно ли Вы хотите и можете купить эту недвижимость.

3. Юридическое и финансовое оформление покупки недвижимости

На следующем этапе продавцу и покупателю необходимо договориться о встрече с нотариусом, поскольку договор купли-продажи должен быть подписан и заверен нотариально. В большинстве случаев агенты по недвижимости сами контактируют с нотариусами и берут на себя организацию и координацию встреч, за исключением случаев, когда Вы хотите, чтобы договор был подписан у выбранного Вами нотариуса.

Для защиты от экономических рисков часто используется сделка по покупке недвижимости через доверенное лицо, поэтому дополнительно заключается трастовый договор, содержащий все детали (обязательства, права, сроки, банковские реквизиты и т.д.) для финансового урегулирования этой сделки. Договор купли-продажи и трастовый договор составляются нотариусом или адвокатом в соответствии с договоренностями между покупателем и продавцом. Перед подписанием нотариус разъясняет обеим сторонам детали договора купли-продажи. Если одна из сторон не говорит по-немецки, на встрече с нотариусом должен присутствовать еще сертифицированный переводчик. При подписании договора купли-продажи/ трастового договора, на основании специальной доверенности, стороны могут быть представлены третьим лицом (если они не могут явиться лично).

После подписания договора купли-продажи производится трастовая сделка. Если все документы оформлены правильно и в полном объеме, покупатель переводит стоимость покупки на трастовый счет, управляемый нотариусом/адвокатом по запросу нотариуса (обычно в течение 2-8 недель после подписания договора купли-продажи). В случае финансирования недвижимости с помощью кредита, вся стоимость покупки переводится банком нотариусу после одобрения кредита. Передача покупаемой недвижимости обычно происходит в момент выплаты продавцу покупной цены.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю должен быть зарегистрирован в государственный реестр недвижимости. Помимо наличия нотариально заверенного договора купли-продажи, покупатель также должен заплатить налог на приобретение недвижимости (нем.: Grunderwerbsteuer) для внесения его права собственности в реестр. Договор купли-продажи передаётся в соответствующий налоговый орган, который, если налог оплачен, выдает справку об отсутствии задолженности по уплате налога на приобретение недвижимости.

Затем, нотариус подает заявление о внесении права собственности покупателя в государственный реестр недвижимости в компетентный районный суд со всеми необходимыми документами. Если заявление удовлетворяется, право собственности покупателя на недвижимость вносится в государственный реестр недвижимости. Таким образом, покупатель становится законным собственником недвижимости, поскольку право собственности в Австрии приобретается только через регистрацию права в реестре недвижимости.

Налоги и другие сборы в связи с покупкой недвижимости в Австрии

Помимо стоимости недвижимости, покупатель обязан оплатить следующие дополнительные расходы:

Налог на приобретение недвижимости (нем.: Grunderwerbsteuer):	3,5 % от цены покупки
Гонорар за подготовку договора:	1,2 % от цены покупки
Сбор за внесение в государственный реестр недвижимости:	1,1 % от цены покупки
Возможна комиссия агента по недвижимости:	3 % от цены покупки (при цене покупки свыше 48 448,52 евро) + 20 % НДС, если сделка была совершена агентом по недвижимости

На что следует обратить внимание при покупке недвижимости?

Тщательно проверьте объект недвижимости, прежде чем делать предложение о покупке!

Обратите внимание на местоположение, инфраструктуру, состояние дома или квартиры, проверьте документы, касающиеся недвижимости (выписку из государственного реестра недвижимости, договора аренды, сертификат энергоэффективности, планируемые меры по ремонту и т.д.).

Прежде всего, выписка из реестра даёт ясность по вопросам владения недвижимостью и возможных обременений. Запишите показания счетчиков воды и электричества и сделайте фотографии текущего состояния недвижимости (всех дефектов и повреждений), а также оборудования/мебели которая будет передана при покупке. Чтобы исключить риски, Вы также можете пригласить строительного эксперта в качестве нейтрального специалиста для общей проверки недвижимости.

Требование о получении разрешения на приобретение недвижимости для граждан третьих стран!

Граждане третьих стран должны заранее получить разрешение на приобретение недвижимости. На граждан стран ЕС/ЕЭП это требование не распространяется. За разрешением можно обратиться в орган, регулирующий земельные отношения, созданный в каждой федеральной земле. Разрешение выдается при наличии культурного, социального или экономического интереса в заключении юридической сделки, и если при этом не затрагиваются национальные или политические интересы. В некоторых случаях разрешение не требуется, например, если супруги выступают в качестве совместных приобретателей, и один из них имеет австрийское гражданство.

Также важно отметить, что покупка недвижимости в Австрии не дает Вам автоматическое право на получение австрийского вида на жительство.